主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦微访谈”，我是本期主持人XXX。上期节目我们谈到了关于女职工生育权益的法律保护，而现在又临近三月十五日的国际消费者权益日，因此我们邀请了广东达伦律师事务所的刘小辉律师来谈谈买房那些事。刘律师，您好！

刘小辉律师：主持人，您好！观众朋友们大家好！

主持人：刘律师，随着近两年房价飙升，不论是刚需性购房，还是投资性购房，大家购房热情空前高涨，抢房跟抢白菜似的。房子虽好，但选购需谨慎，否则稍有不慎就会掉进坑里。我们知道，在一些商品上有防伪标志，有助于我们辨别商品真假。但是在商品房买卖的过程中，我们要如何分辨真伪保护自己的权益，避免产生争议呢？

刘小辉律师：目前商品房买卖可分为预售、现售，还包括二手房买卖，主要以预售房为主，我们就以预售房为例进行说明。

在选房阶段，首先，我们要了解拟购买楼盘和房屋的基本信息。例如房屋是不是具备预售条件、房屋是否存在被查封或抵押等限制交易的情形等，这些都可以在预售许可证信息上查看到。目前在惠城区，政府部门已经强制要求开发商在销售现场对预售房屋信息进行公示。另外，预售房屋信息也可以到惠州市房产管理局的网站上进行查询。

其次，我们要了解公共配套设施的规划信息。政府土地的使用有详细的规划要求。同样的，对于住宅小区，包括公配设施也会有详细的规划，例如学校、医院、市场等，这些公共配套信息会影响到房价，也是购房者决定是否购买房屋的参考因素。对于这些信息，有些开发商会进行详细的公示，当然，也有一些开发商会选择性的公示。对于规划信息，有的可以在城乡和规划建设局的官网上进行查询。

主持人：刘律师，您刚才提到的是选房时的注意事项，那假如我选定了房屋，签约时需要注意些什么呢？

刘小辉律师：在签约阶段，我们要仔细阅读合同内容。特别是对于合同留空的地方和选择性条款。因为留空或选择性条款意味着可以事后进行添加或修改。我们经常碰到一些购房者，在签约时没有认真看合同，事后看合同才发现合同很多对购房者不利的条款，这时候后悔已经来不及了。因为除非合同条款违反法律强制性规定或公序良俗，合同无效，或者格式条款免除开发商责任，加重购房者责任，排除购房者主要权利的，合同一般是有效的，有效的合同就要求各方遵守，否则就可能构成违约。所以，签合同时一定要仔细看合同，对于留空的地方，一定要特别注意，可以要求开发商完善，否则，就要慎重考虑是否签订了。

主持人：哦，我明白了。刘律师，我们还经常可以看到，有一些开发商在卖房时对于楼盘配套、学位之类的进行了许诺，但是却不愿意写进合同，对此，我们该怎么办呢？

刘小辉律师：我个人认为，对于一些你很关心的问题，例如是否有学位，交付标准、户型等问题，只要是开发商承诺了的，建议还是要求开发商以书面的形式体现在合同中。否则，发生纠纷的话打起官司来的话，将面临口说无凭，举证难的问题，对买受人来说是很不利的。如果开发商不愿意写进合同，就要慎重考虑是否签订合同了。

当然，以上建议是建立在买卖双方平等协商的基础上的，目前来说，房地产市场处于卖方市场，开发商提供的合同一般也是格式合同，一般不会同意买方进行修改或增减合同内容，买方没有多少谈判的筹码。不管怎么说，还是希望大家理性购房。

主持人：谢谢刘律师提醒。刘律师，如果我确实被开发商的宣传所吸引，但开发商不愿意把承诺写进合同，我还有什么办法可以保障我的权益呢？

刘小辉律师：开盘时，开发商一般会印发海报、传单等宣传资料进行推广，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，购房者买房时，要注意保留开发商的宣传资料，以备不时之需。

主持人：哦，原来还可以这样，那大家可要做好宣传资料的保存工作了。刘律师，您刚才提到的是一手房的购买注意事项，下面能不能给我们讲一讲二手房购买的注意事项呢？

刘小辉律师：好的，主持人。二手房购买需要注意以下事项：

1、房屋权属情况。通俗的说，就是签合同的这个人究竟有没有权利卖房子，这个怎么判断呢，一般以房产证或不动产权证上登记的所有人为准。这里特别要注意：如果房屋是卖方婚后购买，则要求其配偶要签名同意，即使不是，也最好要求配偶签名。

2、出卖人是否存在可能影响交易的不良信用情况。如果出卖人已经债务缠身，则在交易过程中，其房屋很可能面临被查封，也可能出现一房多卖的情形。

3、房屋权利限制情况。例如房屋是否存在抵押、查封等影响交易的情形。如果存在抵押，需要取得抵押权人同意；如果存在查封，需要等查封措施解除后才能办理过户手续。

主持人：刘律师，不好意思，我打断一下。那我们怎么可以知道房屋是不是有权利限制呢？

刘小辉律师：权利限制情况可以到房管部门查档了解，当然，查档需要所有权人或其受托人前往查询。

主持人：好的，刘律师，您接着往下说。

刘小辉律师：4、房屋是否存在租赁的情形。如果存在租赁，则根据买卖不破租赁的原则，买受房屋后还需继续履行原租赁合同。

5、细化交易环节和流程：例如付款节点、房屋交付时间、办证期限。

6、明确房屋的交付标准：例如包含家私家电一并转让，如有，以清单形式列明。

7、选择贷款方式付款的，要明确约定贷款审批不通过或贷款金额不足时如何处理，解除合同还是变更付款方式或是其它。

8、要明确约定质量瑕疵担保责任。也就是房屋质量担保责任。

9、要明确约定税费承担。

10、要明确约定违约责任。没有违约责任的权利义务相当于没牙的老虎，只有相应的违约责任，才能督促双方履行合同约定。

11、要了解当地的房产交易政策，例如是否限购、限售、限贷。具体到惠州，自2017年4月9日起，新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。

以上是二手房交易需要注意的一些重要事项,还有一些在此就不一一列举了。在这里给大家一个建议，在购买二手房时，最好请个律师朋友帮忙把把关，这能避免一些不必要的麻烦。我之前也接受过购房者委托，为客户提供房产交易的专项法律服务。

主持人：谢谢刘律师的建议。我想啊，经过刘律师的一番讲解，大家对购房需要注意的事项有了更多法律上的了解。今天的节目到此就结束了，非常感谢各位观众观看本期节目。我们下期节目再见！

刘律师：再见！