主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦法律微访谈”，我是本期主持人小惠。本期节目我们请来的是达伦律师事务所的李彦红律师。李律师，你好！

李彦红律师：主持人，您好！观众朋友们大家好！

主持人：李律师，随着老百姓法律意识的提升，现在好像很多楼盘房屋买卖合同纠纷一直呈上升趋势，在所有纠纷里逾期交房是比较常见的纠纷，购房人除了催和等，往往无计可施。所以今天我想和李律师来探讨下开发商逾期交房应如何承担违约责任，买房人应当如何依法维权。

李彦红律师：一般买房人发现开发商没有按商品房买卖合同约定的日期进行交楼，可以有以下几种方式选择：

（1）购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务，根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行有约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行交楼义务。

（2）购房人有权要求支付违约金并解除合同。首先如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交楼的义务，导致购房人无法实现购房目的，购房人有权依据合同法94条法定条件解除合同并要求支付违约金。其次是依据买房人和开发商的《商品房买卖合同》约定解除商品房买卖合同，一般合同有约定开发商逾期超过一定期限，购房人有权解除合同，购房人解除合同的，开发商应自买房人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按购房人累计已付款的一定比例支付违约金。

（3）购房人有权要求赔偿实际损失。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成实际损失的，当事人可以按实际损失进行主张。

主持人：李律师，您刚才有提到违约金问题，开发商违约的违约金都是按合同约定来计算支付吗？一般法院对违约金这块有没有什么统一判法？

李彦红律师：一般开发商在出现逾期交楼情形时，如果商品房买卖合同约定的违约金相当于给购房人造成实际损失的，购房人按违约金主张法院一般都会支持，如果购房人觉得违约金过低可以按因开发商逾期交楼造成的实际损失来进行主张，如果实际损失比较难举证的情形下，可以参照逾期交付时使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

主持人：哦，我明白了。李律师，你的意思是违约金约定过低购房人是可以按实际损失来主张，没有约定实际损失计算方法时可以按同地段同类房屋租金来主张的，那如果约定的违约金比较高，购房人按比较高的违约金来主张，法院会下调违约金吗？

李彦红律师：现在主流的司法观点违约金是“以补偿为主、以惩罚为辅”原则，如果违约金明显过高，比如有些购房合同写了如开发商违约按总房款每月3.5%支付违约金就明显过高，因为银行的贷款利率也就月6‰-7‰，民间借贷也最高不能高过月3%，同地段租金一般也不会那么高，一旦按照很高违约金标准判决，将会严重违反公平原则并导致利益严重失衡，且在商品房买卖合同纠纷里开发商一般都会到庭应诉，开发商的代理律师一般会主动提出约定的违约金过高，要求法院按租金标准或者银行贷款利率适当上浮20%-30%进行判决违约金，但证明违约金过高的举证责任是在开发商，开发商证据充分情况下，法院一般都会支持。

主持人：谢谢李律师。李律师，您刚才提到的开发商逾期交楼主要讲的是没有其他纠纷，就是开发商交楼逾期违约了，但往往很多购房人和开发商之间在符合交楼条件的情况下因为房屋的一些小瑕疵问题购房人拒绝收楼的情形很多，比如墙面有小裂缝等小质量问题，这些不足以对购房人正常居住造成严重影响的质量问题，购房人以此为由不予收楼，购房人追究开发商的逾期交楼违约责任的，法院一般会支持购房人的违约金或者赔偿损失请求吗？

李彦红律师：在商品房存在小瑕疵质量问题而拒绝收楼的情形里，在我办理的案中主要出现在包装修的商品房屋买卖合同纠纷里，除了主持人刚才说的墙面小缝，可能还有地板有小缝，某个部位有轻微渗水，还有五金配件等小质量问题，如果开发商有发《收楼通知书》，有提供《竣工验收备案表》《房地产使用说明书》和《房地产质量保证书》给购房人，房屋的小瑕疵质量问题不足以对其正常居住造成严重影响的而拒绝收楼，购房人以此为由要求开发商承担逾期交楼违约责任的，法院一般不会支持。因为这些房屋小瑕疵质量问题根据《房地产质量保证书》开发商会承担保修义务，既然承担了保修义务，小瑕疵质量问题又不影响购房人正常居住的，就不应该再承担逾期交楼的违约责任。在2017年9月广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条中规定，开发商交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,购房人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝收楼,并要求开发商承担逾期交楼违约责任的,不予支持。

主持人：谢谢李律师的解答，李律师，就是还有一种情况是这样的，有些购房人有选择分期付款的情形，把总房款分成三到五期支付给开发商，购房人付一部分房款后，发现资金有点紧张，后面的付款就没有如期支付给开发商，购房人先违约不支付购房款，这时如果《商品房买卖合同》约定的交楼时间到了，开发商不按期交楼给购房人，购房人可以追究开发商逾期交房的违约责任吗？法院一般会怎么认为呢？

李彦红律师：这涉及到法律中的一个先履行抗辩权，开发商以购房人逾期付款为由，行使先履行抗辩权拒绝交付房屋，法院是有可能支持开发商的的抗辩理由的。所谓先履行抗辩权是指在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有的可拒绝对方履行或相应履行要求的权利。《商品房买卖合同》是一个典型双务合同，买房人有付款义务，开发商有交楼义务，买卖双方履行义务的期限分别届满、届至，如果买房人付款义务在先，且买房人未能在约定期限内支付应付的购房款，那么开发商就可根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权拒绝交楼。

主持人：好的。观众朋友们，刚才李律师跟我们讲解了逾期交房的相关法律知识。现在问下李律师，假如真的出现开发商逾期逾期交楼情形，作为购房人我们应该怎么做？

李彦红律师：商品房买卖是有风险的，购买房屋和购买价值比较低的商品不一样，购房人在购买房屋前，一定要有风险预测意识，应当找房地产专业律师提供帮助，才更容易买到称心如意的房子。如果已经出现了开发商逾期交楼情形，作为购房人应当先搜集相关证据，比如电话录音，微信聊天记录，视频录像等，在取得充分证据情况下，可以根据《商品房买卖合同》约定的违约责任或者自己举证证明自己实际损失来主张赔偿，积极与开发商协商解决，也可以通过行业协会、消协等第三方机构进行调解，维权方式多种多样，如果实在不行那就只能通过诉讼或仲裁途径解决了，这个要具体问题具体分析。但是，总的来说，大家一定要有法律意识，在积极取得相关证据后，当权益受损后一定要拿起法律武器维护自己的合法权益。

主持人：好的，谢谢李律师。我们今天的节目到此就结束了，非常感谢各位观众观看本期节目。我们下期节目再见！

李律师：再见！