主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦微访谈”，我是本期主持人小惠。今天我们请来了广东达伦律师事务所的陈姝怡实习律师。姝怡，您好！

陈姝怡实习律师：主持人好。观众朋友们大家好！

主持人：最近有个朋友问我，在婚前个人首付按揭买了一套房，登记在个人名下，婚后是用个人公积金还贷，这套房子是否属于个人婚前财产?

陈姝怡实习律师：严格上来说，该套房产实际是婚前个人财产与婚后夫妻共同财产的混合体，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人财产都是不公平的。因为根据《婚姻法解释二》的第十一条第（二）项规定，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于夫妻共同财产。所以利用住房公积金还贷部分及对应的财产增值部分应该是属于夫妻共同财产，婚前个人支付首付及还贷部分属于个人婚前财产。

主持人：你刚才说到的，婚后还款部分及房子对应财产的增值部分是夫妻共同财产，那按揭未还部分贷款是属于个人债务还是属于夫妻共同债务呢？

陈姝怡实习律师：根据《婚姻法解释二》第二十三条的规定，债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。所以债权人在证明该房产是用于婚后家庭共同生活的基础上，是可以以夫妻共同债务为由向夫妻双方主张权利。

主持人：如果夫妻关系终止，这套房产应如何分割及债务应如何承担？

陈姝怡实习律师：首先夫妻双方可以通过协商来约定财产如何分割及债务如何承担。在协商过程中，如果是涉及到房产权属的变更，及债务承担的主体的变更，应先取得债权人、抵押权人及保证人的同意，方可达成变更协议。如果夫妻双方协商不成，还可以通过诉讼解决争议。

主持人：如果是通过诉讼，法院通常是如何解决双方的争议呢？

陈姝怡实习律师：依照合同相对性原则，购房合同及借款合同对应的权利义务主体均为购房一方，购房一方通过首付及贷款的方式履行完毕购房合同中的金钱给付义务并取得房屋所有权，并且借款合同中的债权人是在审查购房一方的资信及还款能力基础上同意借款，因此，法院通常会根据《婚姻法解释三》第十条的规定，判决该房屋归购房一方，并且未归还的贷款属于购房一方的个人债务，由购房一方继续按借款合同约定偿还。而婚后还贷部分及其相对应的财产增值部分，根据婚姻法第三十九条的原则，由购房一方按一定比例补偿给另一方。

主持人：婚后还贷部分的金额比较容易确定，但“其相对应的财产增值部分”如何确定呢？

陈姝怡实习律师：《婚姻法解释三》第五条明确规定夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息及自然增值部分是不属于夫妻共同财产。而该套房产因通货膨胀或市场行情的变化，而与夫妻一方或双方是否对该财产投资、经营、管理无关的升值部分就属于自然增值部分。那么只有夫妻关系存续期间所还贷款金额占全额购房款的比例乘以自然增值总额就是“其对应的财产增值部分”。

主持人：能否举一个具体的例子说明？

陈姝怡实习律师：例如该套房产购买时是100万，首付30万，贷款70万，婚前个人还贷10万，婚后还贷20万。现经评估公司评估该房产市值150万，房产自然增值50万，那20万除以100万再乘以50万得到10万元是已还贷所对应的增值部分，该房产属于夫妻共同财产部分的折算金额为10万加20万得到的30万。

主持人：如果婚后该套房产是用于出租，那所收取的租金是否属于夫妻共同财产？

陈姝怡实习律师：是的，租赁属于一种经营行为，所产生的收益应当属于夫妻共同财产。同时夫妻一方的婚前个人所有的房屋因另一方在婚姻关系存续期间对该房屋的修缮、装修而产生的增值部分也是属于夫妻共同财产的一部分。

主持人：谢谢你的解答，感谢各位观众朋友的收看，我们的节目到此结束，如果对此还有疑问可以向我们的嘉宾咨询，我们下期再见。

陈姝怡实习律师：再见！