主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦微访谈”，我是本期主持人罗沙。今天我们请来了广东达伦律师事务所的郑志君实习律师，志君您好！

郑志君实习律师：主持人好。观众朋友们大家好！

主持人：上次节目我们讲了能否借车的问题，本期我们将继续围绕车开展，讲述车位租赁与买卖的注意事项。随着社会的发展，私家车已由“奢侈品”变为“代步工具”走入寻常百姓家，几乎家家户户都有车。而随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出。志君，我们广大车主们在为爱车找个“家”的过程中应该注意哪些问题，如何保障自己的权益呢?

郑志君实习律师：车主们要为爱车找个“家”，那就需要租或买个停车位。而无论是租还是买，为保障自身权益，避免纠纷，首先必须要确认该停车位的权属方可。简单的办法就是有产权的车位可买，没产权的车位可租。

主持人：志君，你刚才说到，无论是租还是买停车位，都需要确认停车位的权属，那小区的停车位的权属应该如何确认呢？

郑志君实习律师：目前相关法律只是对车位权属的初步规定，比较模糊，争议较大，实践中，各地的规定也不一。虽然该问题尚需立法明确，但结合《物权法》第74条；地方法规：例如惠州政府颁布的《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》；以及相关判例，例如广东省高级人民法院的相关判决，我们可以对小区停车位确定权属。例如地上停车位，应属于小区全体业主共有，不能出售，只能出租；地下车位，属于人防区域的，不能出售，但可以出租；属于非人防区域的车位，如果是产权清晰，不作为共有建筑面积进行分摊的专有停车位，可出售、出租。

主持人：按您刚才的解释，地上停车位应属于所有业主共同共有，那物业是不是也就无权收费，业主是否就可以免费停车？

郑志君实习律师：这些业主的有些误解了。物业公司对此类车位收取停车费的作法是有法律依据的，依据《惠州市物业服务收费管理实施办法》第二十三条，即使车位属于业主共同所有，只要经过业主大会通过，物业管理公司有权收取停车费，只不过所收取的费用应当在扣除经营管理成本后主要用于补充专项维修基金。

主持人：我们很多车主觉得小区停车费太贵了，志君，小区停车费的标准应该是政府制定还是由物业公司自己确定的呢?

郑志君实习律师：《惠州市机动车停放服务收费管理办法》第七条第三款规定，住宅小区的停车费实行市场调节价，具体收费标准由物业公司接受车位所有权人、业主大会或业主委员会等的委托，与租赁车位的业主通过合同或其他方式约定。

主持人：我们很多业主反映小区停车位紧张，买不到，租不到，而有些业主囤积车位投机，甚至有些车位被小区外的人购买，这方面法律上是怎样规定的？

郑志君实习律师：《物权法》第74条明确规定，小区的停车位应当首先满足业主的需要。此外，《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》规定更为细致，该办法规定：小区停车位租售方案必须在物业管理区域内显著位置公示30日，并将租售方案报房地产行政主管部门备案后方可进行停车位租售。如果可出售停车位与房屋套数配比不超过1:1时，每套房屋只能购买一个停车位，且应采取竞标、摇珠、先到先得等公开竞争的方式向业主出售、出租；配比超过1:1且不超过2:1的，每套房屋购买停车位数量不超过2个；配比超过2:1且不超过3:1的，每套房屋购买停车位数量不超过3个。以此类推。在已满足本项目物业管理区域内业主购买和租赁需要的前提下，可以对外出租，但租赁期不得超过六个月。这些法律法规明确保障了业主优先购买或租赁小区停车位的权利。

主持人：志君，除了以上法律规定外，最后您对我们广大车主给爱车找家还有什么其他的建议么？

郑志君实习律师：我们广大车主，除了明确好车位产权，在选购车位时也需要根据自己的车型大小进行考虑。车子与车位边界的前后距离各在20厘米左右比较适宜，车子左右两边与车位边界的距离各在25厘米左右比较适宜。有效的间距能够给停车以便利，也使得车上人员得以正常进出。

主持人：好的，今天真是收获满满，谢谢志君。我们今天的节目到此就结束了，非常感谢各位观众观看本期节目。我们下期节目再见！ 

郑志君实习律师：好的，谢谢主持人，再见！