主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦微访谈”，我是本期主持人小惠。今天我们请来了广东达伦律师事务所的徐河山实习律师。河山，您好！

徐河山实习律师：主持人好。观众朋友们大家好！

主持人：本期节目将围绕“购买小产权房过程中如何保障购买者的权益”为主题展开。那我想问下河山，什么是小产权房呢?

徐河山实习律师：是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

主持人：你刚才说到的，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村居颁发，那效力如何？

徐河山实习律师：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

主持人：那如果已经购买了小产权房，买卖合同的效力如何呢？

徐河山实习律师：这种买卖合同一般分三类处理：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

主持人：那购买小产权房后会带来什么风险问题呢？

徐河山实习律师：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。其次购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

主持人：那国家目前针对小产权房有出台相应的政策吗？

徐河山实习律师：目前国家对小产权房并没有一个明确的政策指引，根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

主持人：小产权房存在那么多风险，为什么还有那么大的市场需求呢？

徐河山实习律师：首先中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一，由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平，与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求，为此小产权房存在着大量现实的购买群。并且小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳土地使用权出让金;并且是由村集体牵头开发，省去了建设费用及成本费。这也就是小产权房热销的原因所在。

主持人：谢谢你的解答，感谢各位观众朋友的收看，我们的节目到此结束，我们下期再见。

徐河山实习律师：再见！