主持人：观众朋友们，大家好！欢迎收看“达伦微访谈”，我是本期主持人小惠。本期节目我们请来的嘉宾是广东达伦律师事务所的黄凯玉律师。黄律师，您好！

黄凯玉律师：主持人，您好！观众朋友们大家好！

主持人：近期，北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见 “风险房”的典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并对如何防范相关风险进行介绍。那针对这个二手房买卖引发的纠纷问题，黄律师您怎么看？

黄凯玉律师：首先，从数量占比上看，据相关网站的不完全统计，2018年度广东省二手房买卖合同纠纷案件在房屋买卖合同纠纷案件中的占比约为43%；其次，从难度上看，因二手房交易的复杂性及购房者相关法律知识缺乏、防范意识不足，导致该类纠纷发生时往往涉及多方面法律问题；最后，从影响上看，案涉房屋价值往往较高且甚至可能是一些家庭举全家之力购买的一套刚需房，该类案件的处理当与不当与社会稳定、民生问题密切相关。不过，市场中有交易当然就会有纠纷，从当前的二手房市场依然紧俏的现状来看，因二手房买卖引发纠纷是非常正常的现象，最重要的是我们要如何从过往的案例里汲取教训和经验，更好地规避二手房买卖的法律风险。

主持人：说得没错，因噎废食是断不能做的。那黄律师您认为大家在购买二手房时应当注意什么问题了，又存在哪些法律风险？

黄凯玉律师：购买房产时，首要关注的是房屋的产权和权属问题。房屋产权如果限制交易，如集体土地上的自建房对集体外成员转让则无效。另外应根据房屋权属是出卖人单独所有还是与他人共同所有规范签订合同，举个例子：甲向乙购买一套房产，房屋出售时如权利登记仅为乙一人，那么基于不动产的公示、公信原则，甲乙之间签订的买卖合同一般应属有效，如权利登记的有乙丙等多人，而合同上仅有乙方签字且其他共有人未追认或不构成表见代理的，应认定甲乙之间签订的合同无效。因此，在购房者购房前可以要求出卖方配合出示不动产权证，并至不动产所在地的房产局核实权属， 如房产为多人共有，则全部共有人应当共同签署合同，如出卖人已婚，为稳妥起见，也建议由出卖人夫妻双方共同签署合同。

主持人：这么看来，因房屋权属问题导致的合同无效风险是可以规避的。那除此之外，购房时还需要注意什么问题呢？

黄凯玉律师：除了权属问题外，还要关注的是房产的权利负担问题，如抵押、查封、租赁等。首先，设立抵押权或者查封的房屋在交易之前一般应先解除抵押或查封，否则无法办理产权过户，而实践当中往往因为抵押、查封问题导致交易搁置并引发其他纠纷，因此在购房前也建议购房者要求出卖人配合到房产局进行查档了解房产的抵押或查封情况，如果决定购买抵押房、查封房的，应在合同中明确约定解押、解封义务承担主体、期限及违约责任以促进交易进行；另外，因为承租人享有同等条件下的优先购买权，又因买卖不破租赁，因此购房者在购买房产时应核实房屋租赁情况、租赁期限等，以了解房产是否符合自己需求，除此之外，还应要求承租人出具放弃优先购买权的声明书等材料以避免后续交房发生纠纷。

主持人：原来如此。不过在实践中购房者往往不是通过与出卖人直接签订购房合同的，而是通过代理人签订合同，在这种情况下会有什么法律风险呢？

黄凯玉律师：是的。实践中，由于房屋产权人工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签合同的现象，但也常出现没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的情况。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

主持人：对了，黄律师，在实践当中还有些购房者也会考虑购买法院的拍卖房产，那在购买这类房产时又应当注意什么问题呢？

黄凯玉律师：拍卖房产往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨，因此无论是竞拍还是间接购买拍卖房产，都需要在了解清楚后谨慎对待。如确实考虑购买，则除应了解上述房屋产权、权属、权利负担等问题，还要关注房屋有无实际居住人及户口有无迁出，水电费、物业费有无缴清等情况，这些都可能需要由竞得人负担。

主持人：那针对二手房买卖，黄律师认为还存在其他的什么风险吗？

黄凯玉律师：针对前面说的一些风险之外，二手房买卖仍有部分风险是广大购房者应当注意的。

一、二手房一般已使用一定年限，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。一般情况下，出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任，但针对房屋的隐蔽瑕疵，若并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利， 向开发商主张保修责任或赔偿责任；

二、部分地区二手房买卖还涉及户籍问题，如北京。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。所以购买该类型房产时应确保相关人员的户口已全部迁出，并约定户口迁移的义务，并明确相应违约责任；

三、购买学区房的，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，并将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

主持人：谢谢黄律师，相信通过您今天的分享，广大购房者在购买二手房时一定可以更好地规避风险，维护合法权益，从而减少购房风险，保障交易顺畅。好了，今天的节目到此就结束了，非常感谢各位观众观看本期节目。我们下期节目再见！

黄凯玉律师：再见。